Κτηματολόγιο: Τι αλλάζει για τα ακίνητα χωρίς συμβόλαια και τις ιδιοκτησίες «αγνώστου ιδιοκτήτη»

Νέες διαδικασίες για την αναγνώριση ιδιοκτησίας μέσω χρησικτησίας και τη διόρθωση λαθών στα όρια των ακινήτων – Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες στη Ροδόπη.

Σημαντικές αλλαγές στις διαδικασίες του Ελληνικού Κτηματολογίου έχουν τεθεί σε ισχύ από τον Σεπτέμβριο του 2026, επηρεάζοντας ιδιοκτήτες κατοικιών, οικοπέδων και αγροτεμαχίων σε ολόκληρη τη χώρα, συμπεριλαμβανομένης της Ροδόπης.

Οι νέες ρυθμίσεις, που προβλέπονται στους νόμους 5142/2024 και 5326/2026, αφορούν κυρίως τη διόρθωση λανθασμένων κτηματολογικών στοιχείων και την αναγνώριση δικαιωμάτων κυριότητας σε ακίνητα που εμφανίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Τι ισχύει για ακίνητα χωρίς συμβόλαια

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι περιπτώσεις ακινήτων που βρίσκονται στην κατοχή οικογενειών επί δεκαετίες, χωρίς να υπάρχουν συμβολαιογραφικοί τίτλοι ιδιοκτησίας.

Σύμφωνα με τη νομοθεσία, η κυριότητα ενός ακινήτου μπορεί, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να αποκτηθεί μέσω έκτακτης χρησικτησίας, εφόσον αποδεικνύεται νομή του ακινήτου για τουλάχιστον 20 χρόνια.

Με το άρθρο 61 του νόμου 5326/2026, που ισχύει από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026, προβλέπεται υποχρεωτική αρχική συνεδρία κτηματολογικής διαμεσολάβησης πριν από τη συζήτηση αγωγής αναγνώρισης κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας, όταν το ακίνητο εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Εφόσον το Ελληνικό Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα επί του ακινήτου και επιτευχθεί συμφωνία, προβλέπεται δυνατότητα διόρθωσης της κτηματολογικής εγγραφής μέσω του σχετικού πρακτικού διαμεσολάβησης.

Ποια δικαιολογητικά χρειάζονται

Για τη συγκεκριμένη διαδικασία διαμεσολάβησης προβλέπεται η προσκόμιση αποδεικτικών στοιχείων, όπως παλαιοί λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, μισθωτήρια, φορολογικές δηλώσεις, οικοδομικές άδειες ή παλαιά τοπογραφικά διαγράμματα.

Επιπλέον, απαιτούνται τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις που να επιβεβαιώνουν την εικοσαετή νομή, καθώς και δήλωση Ε9 στην οποία το ακίνητο εμφανίζεται τουλάχιστον δέκα χρόνια πριν από τη διαμεσολάβηση.

Η ύπαρξη αυτών των στοιχείων δεν συνεπάγεται αυτομάτως αναγνώριση ιδιοκτησίας, καθώς κάθε περίπτωση εξετάζεται σύμφωνα με τις προβλεπόμενες νομικές προϋποθέσεις.

Νέα διαδικασία για λάθη στα όρια των ακινήτων

Παράλληλα, από τις 18 Σεπτεμβρίου 2026 εφαρμόζεται νέα ψηφιακή διαδικασία για τη διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων ακινήτων, βάσει του νόμου 5142/2024.

Μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας «metavoles» προβλέπεται η υποβολή αιτήσεων για τη διόρθωση στοιχείων όπως τα όρια, το εμβαδόν και η γεωμετρική αποτύπωση των ιδιοκτησιών.

Για τις σχετικές διορθώσεις απαιτείται τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών, ενώ η διαδικασία μπορεί να περιλαμβάνει ενημέρωση των γειτονικών ιδιοκτητών που επηρεάζονται.

Πότε χρειάζεται δικηγόρος ή μηχανικός

Στις περιπτώσεις αναγνώρισης ιδιοκτησίας μέσω χρησικτησίας, η συνδρομή δικηγόρου είναι ιδιαίτερα σημαντική, καθώς πρόκειται για διαδικασία που συνδέεται με δικαστική αγωγή και κτηματολογική διαμεσολάβηση.

Αντίθετα, όταν το πρόβλημα αφορά λανθασμένα όρια ή εμβαδό, απαιτείται συνήθως η συμμετοχή αρμόδιου μηχανικού, ενώ ανάλογα με την υπόθεση μπορεί να χρειαστεί και νομική υποστήριξη.

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων στη Ροδόπη καλούνται να ελέγξουν τις κτηματολογικές εγγραφές τους, ιδιαίτερα όταν πρόκειται για κληρονομικά ακίνητα, παλαιά οικογενειακά χωράφια ή περιουσίες χωρίς συμβόλαια.

Επισημαίνεται ότι οι νέες ρυθμίσεις δεν σημαίνουν αυτόματη απώλεια ιδιοκτησίας, αλλά ούτε και αυτόματη νομιμοποίηση ακινήτων χωρίς τίτλους. Η έγκαιρη εξέταση κάθε περίπτωσης είναι σημαντική, καθώς ισχύουν συγκεκριμένες προθεσμίες και νομικές προϋποθέσεις.